中指研究院：新政重塑房企投资拿地逻辑 土拍呈现投资趋谨慎、偏好中小体量地块特征|快消息
2026-10-23 17:00:36来源：智通财经
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智通财经APP获悉，中指研究院发文称，“8·28新政”预售条件提高、回款节点后移，使项目从拿地到回款的资金占用周期明显拉长，去化风险显著提高，房企拿地风险显著上升。一旦地块选择失误，将形成巨额资本金沉淀。在投资模型上，随着去化节点、回款节点等测算假设变化，项目资金流重塑，投资测算模型需要重建。在拿地城市方面，房企投资逻辑将进一步聚焦地块去化确定性，拿地收敛至核心城市核心区域、小体量、低总价、可快竣备、低容积率地块。
竞争格局上，头部央国企、区域深耕型民企拥有较强的低融资成本能力、产品兑现能力，市场份额有望进一步提升。地块溢价率中枢下移，但核心地块仍将维持高溢价，因此，聚焦核心城市核心地块可能面临溢价率升高、成本增加的风险，反向要求产品溢价能力。拿地方式方面，联合体拿地逐步常态化，尤其集中于总价较高、体量较大的地块。
图：新政后投资拿地逻辑变化
新政后，房企投资更加谨慎，TOP100房企拿地金额降幅扩大。新政影响下，房企投资更加谨慎，TOP100企业拿地金额降幅扩大。2026年1-9月，100家房企拿地总额5785亿元，同比下降20.5%，在降幅连续六月收窄后，降幅再次扩大2.7个百分点。8.28新政实施，房企拿地和开发的资金门槛随之抬升，9月房企投资拿地更加谨慎，导致拿地金额降幅扩大。
图：2023年-2026年9月100家房企累计拿地总额及同比
头部房企拿地强度保持稳定。1-9月，TOP10房企拿地销售比均值为48%，较1-8月增加1个百分点，拿地强度保持稳定。其中，保利发展、华润置地、越秀地产拿地金额同比增长明显，拿地销售比也较高，投资拿地力度较强。
房企拿地倾向于中小体量、总价可控地块，大体量或高总价地块更多联合体拿地。9月拿地金额10亿以上企业31家，规划建筑面积在5方以下的地块宗数占比18%;5-10万方地块宗数占比最多为39%，更受房企青睐;11-15万方的地块宗数占比23%。上海出让的地块由于总价较高，多为联合体拿地，静安大宁地块由建发房产与象屿地产以70.50亿元竞得，闵行古美地块由招商蛇口、南山控股和滨江集团以64.16亿元联合竞得。
图：2026年9月31家房企拿地各面积段拿地宗数占比
选城标准要关注住房总需求。1-9月全国二手房网签61746万平方米、同比增长10.7%，多地二手住宅网签量已超过新建商品住宅。部分城市新房下滑并非需求消失，而是需求转入存量房。现房的“所见即所得”对置换客群有天然吸引力，但新房定价必须与同板块二手房形成合理比价，依靠限价红利的定价空间不复存在。
